L’acquisto di un immobile in Svizzera da parte di un cittadino italiano o straniero in generale non è un’operazione del tutto libera, bensì soggetta a limitazioni derivanti da una particolare normativa svizzera: la cosiddetta Legge Koller.
Sin dal 1961 in Svizzera vi sono leggi che disciplinano l’acquisto di immobili da parte di persone straniere. Tali norme, che sono state più volte modificate, sono emesse a livello federale e valide in tutta la Svizzera, ma vengono applicate dai singoli cantoni che disciplinano le autorizzazioni necessarie per gli acquirenti stranieri.
La Lex Koller stabilisce che le persone all’estero sono soggette a questa normativa.
Ciò comprende i seguenti gruppi:
- Stranieri con domicilio all’estero.
- Cittadini dell’UE/AELS residenti in Svizzera senza permesso di soggiorno B, C o L.
- Cittadini di altri Paesi stranieri residenti in Svizzera senza permesso di soggiorno C.
Di conseguenza, le seguenti persone possono acquistare liberamente immobili in Svizzera:
- Cittadini svizzeri o persone con doppia cittadinanza, indipendentemente dalla loro residenza.
- Cittadini UE/AELS con domicilio legale o effettivo in Svizzera (permesso di dimora B, di domicilio C o eventualmente permesso L per dimoranti temporanei).
- Cittadini di altri Stati con permesso C e domicilio effettivo in Svizzera.
L’acquisto tramite una persona giuridica può avvenire solo se la società ha la propria sede in Svizzera ed è controllata da persone con sede in Svizzera. Quindi, per gli stranieri, non è possibile aggirare le restrizioni agendo attraverso una società per azioni svizzera. Per determinare l’obbligo di autorizzazione è rilevante lo stato della persona fisica avente diritto economico.
Questa disciplina, volta a limitare l’acquisto di immobili da parte di stranieri in Svizzera, trova applicazione indiretta anche nell’ordinamento italiano attraverso il principio di reciprocità.
L’Italia, così come molti altri Stati, infatti applica il principio di reciprocità nel riconoscimento dei diritti civili ai cittadini stranieri. Questo principio stabilisce che un cittadino straniero può godere di determinati diritti in Italia solo se il medesimo trattamento è garantito ai cittadini italiani nello Stato d’origine dello straniero.
L’ordinamento giuridico italiano, diversamente rispetto a quello elvetico, non prevede norme espressamente volte a limitare gli acquisti di beni immobili da parte di stranieri sul territorio nazionale. Tuttavia, le restrizioni eventualmente esistenti in ordinamenti esteri vengono in rilievo per l’Italia in base all’art. 16 delle c.d. Preleggi al Codice Civile italiano.
Un cittadino svizzero non residente in Italia potrà, quindi, acquistare un immobile alle stesse condizioni imposte agli italiani non residenti in Svizzera.
Tuttavia, a differenza del sistema svizzero, il cittadino elvetico non dovrà richiedere alcuna autorizzazione alle autorità italiane per perfezionare l’acquisto. Sarà il notaio italiano, nella fase preparatoria dell’atto di compravendita, a verificare che tutte le condizioni di legge siano rispettate.